2027 주택임대소득 신고 준비: 과세대상과 분리과세

2027년 준비 전에 확인할 기준

2027년 종합소득세 신고를 준비한다면 2026년 임대료·보증금 변동과 부부 합산 주택 자료를 정리하세요. 본문의 2025년 기본 설명과 2026년부터 달라지는 보증금 과세 주석을 구분해 읽으세요.

2천만원 이하라는 이유만으로 비과세는 아닙니다

먼저 보유 주택 수와 주택 소재지·기준시가 등을 보아 과세대상 임대수입인지 확인합니다. 과세대상 주택임대 총수입금액 합계가 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 경비를 뺀 소득이 아니라 총수입금액 기준이라는 점이 중요합니다.

주택 수는 부부 합산과 예외를 확인하세요

2025년 귀속 기본 안내에서는 국내 기준시가 12억원 이하 1주택의 월세와, 국외 주택 또는 고가주택의 월세를 구분합니다. 2주택 이상 월세도 확인 대상입니다. 공동소유 등은 주택 수 계산에 별도 규정이 있어 등기상 명의 개수만 세어 판단하지 마세요.

보증금은 월세와 같은 방식으로 더하지 않습니다

보증금·전세금은 요건에 따라 간주임대료를 계산합니다. 2025년 안내의 보증금 기준을 2026년에 그대로 쓰면 안 됩니다. 국세청은 2026년 귀속부터 기준시가 12억원 초과 고가주택 2주택자의 보증금 등 합계가 12억원을 넘는 경우도 간주임대료 과세대상에 포함한다고 안내합니다.

분리과세 14%는 임대료 전체에 곱하는 숫자가 아닙니다

분리과세에서는 필요경비와 공제 요건을 반영한 과세표준에 국세 세율 14%를 적용합니다. 등록 여부만으로 우대가 자동 적용되는 것은 아닙니다. 세무서·지자체 등록, 임대료 증가율, 임대기간 등 요건과 다른 종합소득금액을 함께 확인하세요.

사례: 같은 월세라도 세금이 달라질 수 있습니다

두 사람이 같은 연간 임대료를 받았더라도 주택 수와 소재지, 다른 소득, 등록 요건이 다르면 과세 여부나 공제금액이 달라질 수 있습니다. 먼저 과세대상 여부를 표시하고, 다음으로 총수입·경비·공제·세율을 순서대로 적어보세요. 월세 총액만 일반 종합소득세 계산기에 넣는 방법은 맞지 않습니다.

신고 전에 계약별로 정리할 자료

주택별 계약 기간, 실제 월세 수입, 보증금 변동, 기준시가와 공동소유 내역, 임대사업자 등록 자료를 모읍니다. 이 사이트는 주택 수 판정이나 종합·분리과세 유불리를 자동 계산하지 않습니다. 아래 국세청 분리과세 안내의 공식 예상세액 비교 기능을 함께 확인하세요.

자주 묻는 질문

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