2027 주택임대 간주임대료: 고가 2주택·보증금 12억원 판정

먼저 답: 고가 2주택과 3주택은 보증금 기준이 다릅니다

2027년에 2026년 귀속 주택임대소득을 신고할 때 보증금만 받았다고 모두 과세대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 2026년부터는 해당 과세기간 기준시가가 각각 12억원을 초과하는 고가주택 2채를 보유하고 그 주택의 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료 과세대상이 될 수 있습니다. 3주택 이상은 소형주택 제외 등 주택 수를 판정한 뒤 대상 주택의 보증금 합계 3억원 초과 기준을 봅니다.

해결 순서는 ① 부부 합산 보유주택과 각 주택의 기준시가·전용면적 확인 ② 고가 2주택인지 또는 비소형 3주택 이상인지 구분 ③ 대상 주택의 보증금·전세금 합계와 임대기간 계산 ④ 월세와 간주임대료를 합쳐 총수입금액 판단 ⑤ 2027년 5월 신고방식 결정입니다.

간주임대료는 실제로 받은 이자가 아니라 세법이 보증금에서 계산해 주택임대사업의 총수입금액에 더하는 금액입니다. 과세대상 판정 기준인 12억원 또는 3억원을 최종 납부세액이나 과세표준으로 오해하지 마세요.

2026년 귀속부터 고가 2주택의 보증금 12억원 초과를 살핍니다

고가 2주택 규정은 주택마다 해당 과세기간 기준시가가 12억원을 초과하는지 먼저 확인합니다. 12억원 이하 주택은 이 2주택 판정에서 세지 않으므로 한 채만 고가주택이라면 고가 2주택 기준으로 바로 과세하지 않습니다. 조건을 갖춘 두 주택의 보증금·전세금 합계가 12억원을 '초과'해야 합니다. 정확히 12억원이면 이 기준의 초과가 아닙니다.

예를 들어 부부가 기준시가 13억원과 14억원인 국내 주택 두 채를 임대하고 보증금 합계가 13억원이라면 고가 2주택의 간주임대료 대상 여부를 검토해야 합니다. 반면 두 채 중 한 채의 기준시가가 11억원이라면 고가 2주택 조건은 충족하지 않습니다. 다만 어느 경우든 월세 수입이 있다면 월세 과세 여부를 별도로 확인해야 합니다.

이 확대 규정은 2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터 적용됩니다. 2025년 귀속 안내표에 적힌 '2주택 보증금 비과세'만 보고 2026년 귀속 신고를 결정하지 마세요.

3주택 이상은 소형주택을 뺀 뒤 3억원을 비교합니다

3주택 이상 보유자의 간주임대료는 2026년 귀속 기준으로 부부 합산 보유주택 수와 대상 보증금 합계로 판정합니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 같은 과세기간 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 판정의 주택 수에서 제외됩니다. 두 조건을 모두 만족해야 하며, 이 특례가 2027년 발생 임대소득에도 그대로 적용된다고 미리 단정할 수 없습니다.

소형주택을 제외하고 비소형주택이 3채 이상이며 그 대상 주택의 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료 계산을 검토합니다. 비소형주택 3채의 보증금이 5억원이고 소형주택 1채의 보증금이 1억원이라면 5억원을 기준으로 판정합니다. 소형주택에서 받은 월세는 별도 월세 수입이므로 빠뜨리지 마세요.

공동소유 주택, 연중 취득·매각, 임대기간 변동이 있다면 명의만 보고 단순 합산하지 말고 소유지분과 공동사업장, 해당 기간의 보증금 귀속을 확인해야 합니다. 주택 수 판정과 소득 배분은 같은 계산이 아닙니다.

12억원·3억원은 과세대상 문턱이고 계산 단계에는 별도 공식이 있습니다

2026년 시행 소득세법 시행령은 고가 2주택의 과세대상 판정 보증금 기준을 12억원으로 정합니다. 간주임대료 계산 단계에서는 대상 보증금의 적수에서 3억원을 차감한 뒤 60%와 해당 귀속연도 정기예금이자율을 적용하는 법정 공식을 사용합니다. 따라서 '12억원을 넘은 부분에만 이자를 계산한다'고 단순화하면 결과가 달라집니다.

보증금이 연중 바뀌면 계약 시작일·증액일·반환일에 따라 기간을 나누어 적수를 계산합니다. 장부신고에서는 해당 임대사업부분의 수입이자·할인료·배당금 차감 규정을 검토하고, 추계신고에는 다른 공식이 적용됩니다. 공동사업장이나 전대·전전대도 별도 계산 규정이 있으므로 개별 계약을 먼저 분리하세요.

국세청의 현재 예시 화면에 표시된 3.1%는 2025년 귀속 정기예금이자율입니다. 2026년 귀속 계산에 임의로 옮겨 쓰지 말고 신고 시 해당 연도에 적용되는 고시 이자율과 실제 보증금 적수를 확인하세요. 이 글의 사례는 과세대상 판단 예시이며 세액을 계산하거나 환급을 예측하지 않습니다.

계약서와 기준시가 자료를 집별로 준비하세요

2026년 중 보유한 주택별로 등기·지분, 전용면적, 해당 과세기간 기준시가, 임대차계약서, 보증금 수령·반환 내역과 월세 수령 내역을 모읍니다. 배우자가 보유한 주택도 주택 수 판정에서 확인하고, 공동소유 주택의 임대수입 귀속 자료를 따로 정리합니다.

집마다 보증금 잔액이 바뀐 날짜와 금액을 표로 만든 다음 2주택·3주택 판정에 포함되는 집만 표시하세요. 홈택스의 미리채움 자료만으로 계약 변경과 전세금 반환이 모두 반영되었다고 가정하지 말고 계약서·계좌 내역과 대조합니다.

주택임대 수입금액 2천만원 이하 여부는 월세만 보지 않고 간주임대료를 더해 판단합니다. 월세와 보증금을 먼저 구분하는 흐름은 주택임대소득 2천만원 신고 안내에서 이어서 확인하세요.

2027년 5월 신고 전에 총수입금액과 다른 소득을 맞춰보세요

2026년 귀속 주택임대소득은 일반적으로 다음 해인 2027년 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 확정신고 대상인지 확인합니다. 간주임대료와 월세를 합친 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하라면 요건에 따라 종합과세와 선택적 분리과세를 비교할 수 있습니다. 2천만원 초과라면 다른 종합과세 대상 소득과 함께 신고하는 구조입니다.

근로·사업·금융 등 다른 소득이 함께 있다면 종합소득세 신고 대상과 계산 순서 안내를 확인하세요. 여러 소득을 누락 없이 모으는 방법은 복수 소득 합산 가이드에서 이어서 살펴볼 수 있습니다.

신고 직전에는 2026년 귀속용 국세청 안내와 정기예금이자율, 임대등록·필요경비 요건을 다시 대조하세요. 간주임대료가 계산되었다는 이유만으로 납부세액이 정해지는 것은 아닙니다.

2027년에 받은 새 보증금은 별도 연도로 판단합니다

이 글의 제목에 적힌 2027은 2026년 귀속 소득을 2027년에 신고한다는 뜻입니다. 2027년에 새로 발생한 임대소득·보증금 거래에 적용할 주택 수 특례와 이자율이 모두 확정되었다는 뜻이 아닙니다.

특히 소형주택의 간주임대료 주택 수 제외는 현재 확인한 법령에서 2026년 12월 31일까지입니다. 2027년 귀속 임대소득을 계산할 때에는 그때 시행되는 법령을 다시 확인하세요. 이 글의 확인일은 2026년 9월 25일입니다.

자주 묻는 질문

관련 세목