2027 상가 보증금 부가세: 간주임대료·일수·신고

먼저 답: 보증금 원금이 아니라 간주임대료를 계산해야 합니다

상가를 임대하면서 보증금을 받았다면 보증금 원금에 곧바로 부가세 10%를 곱하면 안 됩니다. 과세되는 임대용역의 보증금에 기간 일수와 법정 정기예금 이자율을 적용해 간주임대료 공급가액을 구한 뒤, 일반과세자의 매출세액을 계산해야 합니다. 간주임대료는 세금계산서 발급의무 면제 대상이지만 신고에서 빠지는 매출이라는 뜻은 아닙니다. 계산과 신고 순서를 설명해 드리겠습니다.

해결 순서는 ① 사업자 과세유형과 임대용도 확인 → ② 계약별 보증금·월세·변경일 수집 → ③ 보증금 잔액별 기간과 일수 계산 → ④ 해당 기간 종료일 적용 이율 확인 → ⑤ 간주임대료와 월세 공급가액 구분 → ⑥ 임대명세와 매출 신고 대조 → ⑦ 예정고지·신고와 적격 매입세액 확인 → ⑧ 확정신고·납부입니다.

이 글은 개인 일반과세 상가 임대인의 2026년 거래 중 하반기 임대용역을 2027년 1월에 신고하는 준비 안내입니다. 2026-10-09 현재 법령을 확인했으며 현재 정기예금 이율은 3.1%입니다. 실제 신고에는 해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일의 이율을 다시 확인해야 합니다. 2027년에 발생한 임대용역의 이율·법령·신고기간이 모두 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

대상: 일반과세 상가와 주택·간이과세를 먼저 구분해야 합니다

먼저 사업자등록증과 홈택스의 과세유형, 실제 임대용도, 임대차계약을 대조해야 합니다. 과세 상가 임대용역을 제공하는 일반과세자의 계산이 중심이며, 간이과세자는 세액 계산과 신고기간이 다르므로 이 글의 매출세액 10% 계산을 최종 납부세액 공식으로 가져오면 안 됩니다.

법정 요건에 해당하는 주택과 부수 토지 임대용역의 부가세 면세는 따로 판단해야 합니다. 상가와 주택을 함께 임대하거나 용도와 임대료 구분이 불명확하면 시행령 제65조제4항의 공급가액 구분 규정을 확인해야 합니다. 같은 건물이라는 이유만으로 전부 과세 또는 전부 면세라고 결정하면 안 됩니다.

주택임대소득의 종합소득세 간주임대료와도 구분해야 합니다. 주택 수, 보증금 3억원 차감, 60%를 적용하는 소득세 계산식을 과세 상가의 부가세에 섞으면 안 됩니다. 상가 보증금이 3억원 이하라는 이유만으로 부가세 간주임대료를 없다고 보면 안 됩니다. 실제로 보증금을 예금해 받은 이자와 법정 간주임대료도 같은 금액이 아닙니다.

공식: 보증금 잔액별 적수와 종료일 이율을 확인해야 합니다

부가세 공급가액의 기본 계산은 보증금 또는 전세금 × 과세대상기간의 일수 × 해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 정기예금 이자율 ÷ 365입니다. 윤년에는 366을 사용해야 합니다. 보증금이 바뀌면 각 잔액에 적용되는 일수를 나누어 적수, 즉 금액×일수의 합계를 구해야 합니다. 현재 시행규칙 제47조의 1,000분의 31은 연 3.1%이며 31%나 부가세율 10%와 혼동하면 안 됩니다.

기간을 나눠 계산할 때 잔액의 증액·반환·충당 날짜와 실제 적용기간을 계약서·입금·정산 자료로 확인해야 합니다. 같은 날을 두 구간에 중복 넣거나 임대하지 않은 기간을 임의 포함하면 안 됩니다. 2026년은 윤년이 아니며, 7월 1일~9월 30일은 92일, 10월 1일~12월 31일은 92일, 하반기 전체는 184일입니다.

적수 계산의 구간을 나누는 일과 적용할 이율의 기준일을 정하는 일은 별개입니다. 단순히 계약 체결일의 은행 상품금리나 실제 예금 이자율을 쓰면 안 됩니다. 정기예금 이율은 법정 종료일 기준을 확인해야 하며, 아래 연말까지 이어지는 사례는 현행 3.1%가 해당 종료일에도 유지된다는 가정의 준비 계산입니다.

사례 1: 보증금 1억원을 184일 유지한 경우

2026년 7월 1일~12월 31일 과세 상가 보증금 1억원이 계속 유지되고, 월세는 부가세 별도 100만원씩 6개월이며, 해당 종료일 이율도 3.1%라고 가정하겠습니다. 간주임대료 공급가액은 1억원×184일×3.1%÷365=약 1,562,740원입니다. 보증금 원금 1억원을 매출로 넣거나 원금의 10%인 1,000만원을 간주임대료 부가세로 적으면 안 됩니다.

간주임대료 부분의 일반과세 매출세액 계산액은 약 156,274원입니다. 월세 공급가액은 600만원이고 월세 매출세액은 60만원이므로, 두 부분의 공급가액 합계는 약 7,562,740원, 매출세액 합계는 약 756,274원입니다. 이 금액은 적격 매입세액·예정고지 등 차감 전 계산액이며 최종 납부세액이나 환급액이 아닙니다.

예시는 원 단위 반올림한 근사치입니다. 실제 신고에는 계약별 계산과 홈택스·신고서의 원 단위 처리 기준을 맞춰야 합니다. 월세가 부가세 포함 금액이라면 공급가액과 부가세를 다시 나눠야 하며, 공급대가 전체를 월세 공급가액으로 중복 입력하면 안 됩니다. 부가세 포함 여부가 불명확한 대가는 법 제29조제7항의 100/110 규정을 확인해야 합니다.

사례 2: 보증금 증액·반환·연체 월세를 구분해야 합니다

7월 1일~9월 30일 보증금 1억원, 10월 1일~12월 31일 보증금 1억2,000만원으로 계약과 실제 잔액이 바뀌었다고 가정하겠습니다. 적수는 1억원×92일+1억2,000만원×92일이며, 종료일 이율 3.1% 유지 가정의 간주임대료 공급가액은 약 1,719,014원입니다. 연말 보증금 1억2,000만원을 184일 전체에 적용하면 기간을 과다 계산하게 됩니다.

중도 반환이나 임차인 변경이 있으면 같은 방식으로 각 계약과 잔액이 적용되는 기간을 나눠야 합니다. 은행 입금액만 보지 말고 언제부터 어떤 용역의 보증금으로 사용되는지 대조해야 합니다. 여러 호실은 호실·임차인·기간을 식별할 수 있도록 계산하고 동일 보증금을 두 계약에서 중복 집계하면 안 됩니다.

임차인이 월세를 연체했다는 사실만으로 보증금 잔액을 미리 줄이면 안 됩니다. 시행령 제65조제3항은 계약에 따라 보증금을 임대료에 실제 충당한 때 그 금액을 제외하도록 규정합니다. 충당 합의·계약 조항, 실제 충당일·금액과 정산 내역을 확인한 뒤 해당 시점 이후 잔액에 반영해야 합니다. 장부의 미수 월세를 자동으로 전액 보증금에서 빼면 안 됩니다.

세금계산서: 발급 면제와 매출 신고를 분리해야 합니다

시행령 제71조제1항제6호는 제65조제1항·제2항 적용 부분을 세금계산서 발급의무 면제 대상으로 정합니다. 보증금 간주임대료와 실제 월세 공급가액을 구분하고, 간주임대료를 세금계산서가 없는 매출로 별도 신고하는 구조를 확인해야 합니다. 월세 세금계산서 조회에 나타나지 않는다는 이유로 과세표준에서 누락하면 안 됩니다.

이 규정은 실제 월세의 세금계산서 발급까지 함께 면제한다는 뜻이 아닙니다. 간주임대료를 임의로 월세로 바꿔 공급가액에 합산하거나 같은 금액을 세금계산서 매출과 기타 매출 양쪽에 넣으면 안 됩니다. 홈택스 자동 수집 금액과 별도 계산한 보증금 공급가액을 대조해 각 금액을 한 번씩 반영해야 합니다.

임대인과 임차인 사이에 세금 상당액을 누가 부담하는지 정한 약정이 있더라도 계약상 정산과 부가세 신고는 구분해야 합니다. 임차인이 어떤 금액을 지급했다는 사실만으로 그 금액을 적격 매입세액으로 자동 공제하면 안 됩니다. 실제 임대료인지 보증금 관련 정산인지, 적법한 거래 증빙과 과세표준을 함께 확인해야 합니다.

예외·준비자료: 전대와 계약 갱신 내역까지 모아야 합니다

상가를 임차해 다시 전대한다면 시행령 제65조제2항은 전대받은 보증금에서 임차 시 지급한 보증금을 차감하는 별도 계산을 정합니다. 임차한 공간 일부를 자기 사업에 직접 쓰는 경우에는 자기 사용면적 관련 조정도 확인해야 합니다. 모든 자기 보증금을 무조건 차감하거나 건물 취득원가·대출이자를 보증금 부가세 계산에서 임의로 빼면 안 됩니다.

준비자료는 사업자 과세유형, 호실별 임대차계약과 갱신·증액·반환 합의, 임차인 정보와 임대면적, 임대 시작·종료·변경일, 보증금 입금·반환·충당 내역, 월세와 부가세 포함 여부, 월세 세금계산서, 전대의 원임차계약·보증금·자기 사용면적, 과거 신고·고지·납부자료입니다. 빈 호실과 실제 임대기간도 대조해야 합니다.

부동산임대공급가액명세서의 임차인·면적·계약·보증금·월세·보증금 이자 계산액을 신고 금액과 맞춰야 합니다. 예정신고와 확정신고의 첨부 규정을 확인하고, 임대차계약을 갱신한 경우의 계약서 사본 제출 요건도 놓치면 안 됩니다. 권장 보증금 일수표는 계산을 돕는 자료이며 별도 법정 의무서식이라는 뜻은 아닙니다.

신고기한: 2027년 1월에는 2026년 하반기를 대조해야 합니다

국세청은 일반과세자의 제2기 과세기간을 7월 1일~12월 31일, 확정신고·납부기간을 다음 해 1월 1일~25일로 안내합니다. 계속사업자의 2026년 하반기 임대용역은 원칙적으로 2027년 1월 25일까지의 확정신고 준비 대상입니다. 실제 신고 때에는 휴일 순연·개별 연장 공지와 사업자의 신고유형을 다시 확인해야 합니다.

개인 일반과세자가 10월 예정고지만 납부했다면 그 고지금액으로 하반기 임대명세와 간주임대료 신고가 모두 끝났다고 보면 안 됩니다. 예정고지 납부와 선택 예정신고를 구분하고 확정신고에서 대조하는 안내를 통해 고지세액과 실제 예정신고 세액의 반영을 확인해야 합니다. 이미 예정신고한 금액은 같은 매출·세액을 다시 신고하지 않도록 기간을 맞춰야 합니다.

보증금 간주임대료의 공급시기는 법정 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 규정을 확인해야 합니다. 보증금을 받은 날에 원금 전체를 매출로 신고하거나 월세 입금일을 간주임대료의 귀속일로 바꾸면 안 됩니다. 폐업·신규 개업·과세유형 전환·법인 예정신고는 기간을 별도로 판단해야 하며, 2027년 임대용역을 2026년 하반기에 섞으면 안 됩니다.

최종 실행: 매출·임대명세·매입세액·기납부액을 맞춰야 합니다

홈택스에서 해당 과세기간과 일반과세 신고유형을 선택한 뒤 임대명세의 계약별 보증금·기간·월세를 원자료와 대조해야 합니다. 월세 세금계산서 매출과 간주임대료 등 세금계산서가 없는 매출의 공급가액을 구분하고, 명세의 합계가 신고서 과세표준과 일치하는지 확인해야 합니다. 미리채움만 보고 변경 계약·반환·충당 내역이 모두 반영됐다고 가정하면 안 됩니다.

이후 수리·관리비의 매입세액 공제와 불공제 사유를 판정하는 안내에서 실제 과세 임대사업 관련성과 증빙을 확인해야 합니다. 월세·간주임대료 매출세액에서 검토한 적격 매입세액과 법정 차감 항목을 반영하고, 예정고지·신고 내역을 대조한 뒤 납부 또는 환급을 판단해야 합니다. 보증금 계산액만으로 환급이나 최종 세액을 확정하면 안 됩니다.

SAVE TAX의 일반 부가세 계산기는 보증금 적수·법정 종료일 이율·전대·혼합 임대·신고유형을 자동 판정하지 못하므로 원자료 검토를 대신한다고 보면 안 됩니다. 신고 전 당해 종료일 이율과 첨부자료를 재확인하고 제출 후 신고서·접수증·납부내역·계산근거를 보관해야 합니다. 뒤늦게 계약 변경이나 누락을 찾으면 원래 기간의 신고를 정정할 필요가 있는지 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

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