2027 종부세 부부 공동명의 특례: 18억원·12억원·신청 판단

먼저 답: 각자 계산과 특례 계산의 부부 합계세액을 비교해야 합니다

부부 공동명의 1주택이라고 해서 각각 12억원을 공제받거나 특례가 항상 유리한 것은 아닙니다. 특례를 적용하지 않으면 각자의 지분에 해당하는 공시가격에서 각각 9억원을 공제하고, 특례를 적용하면 부부 지분을 합쳐 한 번의 12억원 공제와 선택한 납세자의 연령·보유기간 세액공제를 검토해야 합니다. 어느 쪽으로 신청할지 판단하는 순서부터 설명해 드리겠습니다.

해결 순서는 ① 6월 1일 세대 주택·지분 확정 → ② 각자 공시가격 지분액과 9억원 공제 계산 → ③ 특례 12억원 공제와 납세자별 세액공제 계산 → ④ 재산세 공제·상한 등을 반영한 부부 합계세액 비교 → ⑤ 최초·변경·취소 신청 구분 → ⑥ 접수 결과와 고지서 대조입니다. 공제금액만 보고 절세액을 확정하면 안 됩니다.

이 글은 2026년 공동명의 주택 종부세 고지를 점검하거나 2027년 보유·신청을 준비하는 부부를 안내해 드립니다. 종부세는 매년 6월 1일 보유를 기준으로 그해 12월에 납부하는 세금입니다. 2026년 종부세를 2027년의 2026년 귀속 소득세 신고와 같은 것으로 생각하면 안 됩니다. 확인일은 2026-10-10이며, 2027년 실제 보유·신청에는 당시 법령과 공지·공시가격을 다시 확인해야 합니다.

대상·6월 1일: 부부·거주자·세대의 다른 주택을 확인해야 합니다

기본 대상은 과세기준일 현재 세대원 중 부부만 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 공동 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않은 경우입니다. 부부 모두 소득세법상 거주자여야 합니다. 국세청 안내의 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거소를 둔 개인을 뜻하므로 국적이나 주민등록 표시만으로 자격을 단정하면 안 됩니다.

6월 1일 잔금·등기로 실제 주택 소유자를 확인하는 안내를 따라 공동명의 지분과 취득 자료부터 맞춰야 합니다. 배우자뿐 아니라 같은 세대의 가족이 가진 주택·주택 지분도 목록에 적어야 합니다. 세대 판정·상속 지분·주거용 오피스텔 등 경계 사례는 별도 검토해야 하며 등기부에 아파트 한 채만 보인다는 이유로 세대 1주택을 확정하면 안 됩니다.

부모와 자녀가 함께 보유하거나 형제끼리 공동 소유한 주택은 이 부부 공동명의 특례의 대상이 아닙니다. 반면 부부가 같은 주택의 건물과 부속토지를 각각 소유한 경우는 국세청 Q&A에서 특례 가능 사례로 안내합니다. 이때도 다른 세대원의 주택과 다른 주택의 부속토지 보유를 확인해야 합니다.

공제·18억원: 9억원씩의 남은 공제를 서로 옮기면 안 됩니다

추가 주택·합산배제 등 별도 변수가 없는 부부 공동명의 1주택을 가정하면, 일반 방식의 각자 과세표준은 max(공시가격 × 본인 지분 − 9억원, 0) × 60%입니다. 특례 방식은 두 지분을 합한 공시가격에서 12억원을 한 번 공제한 금액에 현재 확인한 주택 공정시장가액비율 60%를 곱해야 합니다. 60%는 공제율이 아니라 과세표준을 정하는 비율입니다.

각자 9억원이라는 말이 언제나 주택 전체 18억원까지 같은 결과를 보장하는 것은 아닙니다. 50:50이고 다른 과세 주택이 없는 경우에는 공시가격 18억원의 각 지분액이 9억원이지만, 90:10이면 한 사람의 지분액이 먼저 9억원을 넘을 수 있습니다. 배우자의 사용하지 못한 9억원 공제를 본인의 초과분으로 옮기면 안 됩니다.

특례를 신청하면 일반 9억원씩을 유지한 채 12억원을 추가 공제하는 구조가 아닙니다. 공시가격 대신 매매가·호가·담보대출 잔액을 넣거나, 부부 공동명의라는 이유로 각자 12억원을 빼면 안 됩니다. 공시가격 연도와 지분 합계 100%를 먼저 대조해야 합니다.

2026년 변경: 지분이 작은 배우자도 합의로 선택할 수 있습니다

2026년 2월 27일 개정된 시행령 제5조의2제3항과 국세청 2026년 안내에 따르면, 공동 소유자 간 합의로 부부 중 납세의무자를 정할 수 있습니다. 지분이 큰 사람만 선택할 수 있고 50:50일 때만 자유롭게 선택한다는 과거 안내를 현재 판단에 사용하면 안 됩니다.

특례의 연령별 공제는 6월 1일 현재 만 60세 이상~65세 미만 20%, 65세 이상~70세 미만 30%, 70세 이상 40%입니다. 보유기간별 공제는 5년 이상~10년 미만 20%, 10년 이상~15년 미만 40%, 15년 이상 50%이며 두 공제율 합계는 최대 80%입니다. 기준 미만인 해당 공제는 0%로 비교해야 합니다.

두 공제는 선택한 한 사람의 연령과 보유기간을 기준으로 해야 합니다. 남편의 높은 연령 공제와 아내의 긴 보유기간 공제를 섞으면 안 됩니다. 일반 방식으로 각각 과세하면 이 공동명의 특례의 1세대 1주택 연령·보유 공제는 적용할 수 없습니다. 중간 지분 취득·증여·배우자 상속·재건축은 법정 보유기간과 별도 보유기간 계산 특례를 확인해야 하며 부부가 함께 산 기간을 무조건 그대로 넣으면 안 됩니다.

계산 사례: 같은 16억원도 지분율에 따라 출발값이 달라집니다

사례 1은 다른 주택이 없는 부부가 공시가격 16억원인 집을 50:50으로 보유한 경우입니다. 일반 방식은 각 지분액 8억원에서 9억원을 빼므로 둘 다 과세표준 0원입니다. 특례 방식의 세액공제 전 과세표준은 (16억원 − 12억원) × 60% = 2억4,000만원입니다. 이 사례처럼 일반 방식에 과세표준이 없는데도 연령 공제라는 말만 보고 특례를 신청하면 안 됩니다.

사례 2는 같은 16억원을 90:10으로 보유한 경우입니다. 일반 방식은 큰 지분자의 (14억4,000만원 − 9억원) × 60% = 3억2,400만원과 다른 배우자 0원으로 출발합니다. 특례 방식은 2억4,000만원으로 출발합니다. 18억원보다 낮은 집도 지분 불균형으로 과세표준이 생길 수 있으며, 두 과세표준의 차이를 곧바로 절세액으로 표현하면 안 됩니다.

사례 3은 과세기준일 기준 A가 만 72세·법정 보유기간 3년, B가 만 62세·법정 보유기간 16년으로 확인된 경우입니다. A를 선택한 공제율은 40%+0%=40%, B를 선택한 공제율은 20%+50%=70%로 비교해야 합니다. A의 40%와 B의 50%를 합쳐 80%를 적용하면 안 됩니다. 이 예시는 공제율 비교일 뿐 최종 납부액·절세액을 보장하는 사례가 아닙니다.

최종 비교: 누진세율·재산세 공제·상한까지 계산해야 합니다

일반 방식에서는 각각 계산한 종부세를 더하고, 특례 방식에서는 합산한 과세표준과 선택 납세자의 공제를 반영한 세액을 비교해야 합니다. 과세표준이 낮다고 같은 비율만큼 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 누진세율과 공제할 재산세액, 연령·보유 세액공제, 전년도 비교세액에 따른 세부담상한을 순서대로 검토해야 합니다.

종부세 세율 적용액과 최종 납부액을 구분하는 안내에서 중복 재산세 공제 전후를 확인해야 합니다. 본세 외에 함께 납부할 농어촌특별세 등 고지 항목도 대조해야 합니다. SAVE TAX 기본 종부세 계산기의 제한된 계산 결과만으로 공동명의 특례 선택을 확정하면 안 됩니다.

국세청 홈택스의 종합부동산세 고지·모의계산 서비스에서 같은 연도 공시가격·지분·재산세 자료로 일반 방식과 특례 방식의 결과를 저장하는 것이 좋습니다. 두 배우자 중 선택 가능한 납세자별 결과도 비교해야 합니다. 공식 표준 세부담 비교표의 특정 가격 구간을 자기 집의 보장된 유불리 기준으로 가져오면 안 됩니다.

기한·계속 적용: 최초·변경·취소 신청을 구분해야 합니다

현행 법정 신청기간은 해당 연도 9월 16일~9월 30일입니다. 2026년 신청기간은 이미 지났으므로 지금 제출하면 9월 기한 내 신청이 된다고 안내받아서는 안 됩니다. 최초 신청은 별지 제30호 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서를 관할 세무서장에게 제출하고 혼인관계증명서를 첨부해야 합니다. 홈택스 전자 신청 또는 서면 제출의 접수 결과를 남겨야 합니다.

최초 신청 다음 연도부터 신청 내용에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용됩니다. 다만 소유자·지분율이 바뀌거나 선택한 납세의무자를 바꾸려는 경우, 특례를 적용받지 않으려는 경우에는 변경신청을 확인해야 합니다. 가격·나이·보유기간이 변하면 유불리가 달라질 수 있으므로 계속 적용된다는 이유로 비교를 생략하면 안 됩니다.

9월 신청을 놓쳤거나 잘못 선택했다면 신청내역·혼인 및 지분 자료·비교계산서를 갖춰 관할 세무서에 해당 연도 고지 정정과 12월 신고납부 때 특례 반영이 가능한지, 필요한 신청서와 처리기한을 먼저 확인해야 합니다. 법 제16조의 신고납부기간은 같은 해 12월 1일~15일이지만 이 규정만으로 기한 후 특례가 자동 승인된다고 단정하면 안 됩니다. 2026년 납부를 2027년까지 임의로 미루거나 문의 중이라는 이유로 고지서 납부기한을 넘기면 안 됩니다.

예외: 추가 주택·상속·부속토지는 자동으로 빼면 안 됩니다

추가 주택이 있으면 원칙적인 부부 공동명의 1주택 사례와 따로 검토해야 합니다. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 1세대 1주택으로 보는 별도 특례 요건과 신청을 충족하는지 확인해야 합니다. 국세청은 추가 특례주택이 있는 경우 선택 가능한 납세자와 소유 관계를 별도로 안내하므로 합의만 하면 언제나 어느 배우자든 선택할 수 있다고 확대하면 안 됩니다.

합산배제와 주택 수 특례, 공동명의 특례는 같은 신청이 아닙니다. 제외 대상 주택인지와 공시가격을 과세표준에서 빼는지, 해당 주택 부분에 연령·보유 공제를 적용하는지를 각각 확인해야 합니다. 상속 지분이 작거나 지방에 있다는 사정만으로 목록에서 지우면 안 됩니다.

선택 납세자의 배우자가 다른 주택의 부속토지를 가진 경우에는 시행령 제5조의2의 제외 규정도 확인해야 합니다. 2026년 10월 1일 시행령 현행본에는 일시적 2주택 기간을 나누는 개정이 있으므로 과거 안내의 3년을 모든 사건에 적용하면 안 됩니다. 추가 주택의 취득일·소재지·가액·지분과 적용례를 따로 판정해야 합니다.

준비자료·실행: 부부 비교표와 신청 접수증을 남겨야 합니다

법정 신청서와 혼인관계증명서를 준비하고, 검토용으로 주택·부속토지 목록, 해당 연도 공시가격, 등기사항증명서·지분 취득일, 6월 1일 세대 현황과 거주자 판단자료, 각 배우자의 생년월일·법정 보유기간, 재산세 고지자료, 전년도 종부세 자료와 기존 특례 신청내역을 모아야 합니다. 검토자료 전부를 모든 사람에게 동일하게 요구되는 법정 첨부서류라고 표현하면 안 됩니다.

비교표에는 일반 A세액·일반 B세액·일반 합계, 특례 A선택 세액·특례 B선택 세액, 공제율과 적용 근거, 별도 특례주택, 신청 유형·선택 이유를 적어야 합니다. 납세자 선택 합의와 신청서의 지분·취득일·주소·첨부자료가 맞는지 대조한 뒤 제출해야 합니다. 초안 저장을 제출 완료로 착각하면 안 됩니다.

제출 후 접수번호·제출시각·신청내용을 저장하고 11월 고지서의 납세자·공시가격·공제·세액을 비교표와 맞춰야 합니다. 2027년 준비자는 2027년 6월 1일 현황을 새로 확인하고 그해 신청 공지에 맞춰 실행해야 합니다. 현재 확인한 금액·비율·미래 세법을 확정된 2027년 계산 규칙으로 사용하거나 계산기의 지원 연도를 임의로 늘리면 안 됩니다.

자주 묻는 질문

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