2027 종부세 합산배제 신고 준비: 9월 30일·변동 기준

먼저 답: 9월 30일까지 새로 생기거나 바뀐 물건을 신고하세요

2026년 종합부동산세 합산배제 신고 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 임대주택·사원용주택 등 법정 요건을 갖춘 주택이나 주택건설사업자가 취득한 토지를 종합부동산세 과세대상 합산에서 빼려면 이 기간에 물건 명세를 신고합니다.

지난해 신고한 물건과 소유권·면적 등 신고사항에 변동이 없고 현재도 요건을 충족한다면 같은 명세를 매년 다시 신고하지 않아도 됩니다. 새로 취득하거나 등록한 물건, 매각·말소·용도변경 등 변동이 생긴 물건은 신규 또는 변동 명세로 반영해야 합니다.

진행 순서는 ① 6월 1일 보유 물건 확정 ② 합산배제 유형 구분 ③ 유형별 등록·가격·면적·임대기간·임대료 요건 확인 ④ 전년도 신고명세와 변동 대조 ⑤ 9월 30일까지 홈택스 또는 관할 세무서 신고 ⑥ 접수증 보관 ⑦ 11월 고지서와 사후요건 점검입니다.

합산배제 전 종부세의 공제·과세표준·세율 구조는 [주택분 종합부동산세 계산 흐름 확인하기](/guides/comprehensive-property)에서 먼저 확인하세요. 합산배제는 일정 주택을 과세표준 계산 대상에서 제외하는 절차이므로 세율이나 세액공제와 구분해야 합니다.

6월 1일 보유 현황과 9월 신고는 서로 다른 날짜를 봅니다

종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼습니다. 9월에 신고서를 작성할 때에도 먼저 6월 1일 현재 본인 또는 법인이 보유한 주택·토지와 지분을 확정해야 합니다.

6월 1일 뒤에 주택을 팔았다고 해서 그해 6월 1일 보유 사실이 사라지는 것은 아닙니다. 반대로 6월 2일 이후 취득한 주택은 다음 과세기준일의 보유 여부를 따질 때 반영합니다. 계약일만 보지 말고 실제 잔금과 등기, 소유권 자료를 대조하세요.

매매가 6월 전후에 이루어졌다면 [재산세와 종부세의 6월 1일 소유자 확인하기](/guides/property-tax-june-1-owner)에서 잔금지급일과 등기일을 먼저 정리하세요. 같은 과세기준일을 사용해도 합산배제 신고와 재산세 고지 절차는 별개입니다.

국세청 안내문을 받지 못했더라도 법정 요건을 충족하면 신고할 수 있고, 안내문을 받았더라도 실제 요건이 맞는지는 납세자가 확인해야 합니다. 안내 대상이라는 사실만으로 합산배제가 확정되는 것은 아닙니다.

임대주택은 등록만 보지 말고 유형별 모든 요건을 확인하세요

임대주택 합산배제는 지방자치단체의 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록만으로 끝나지 않습니다. 임대주택의 유형과 등록·취득 시기, 전용면적, 기준시가 또는 공시가격, 의무임대기간, 임대료 또는 임대보증금 증가율 등 시행령상 요건을 함께 확인해야 합니다.

주택 유형마다 적용되는 가격·면적·기간 기준이 다르고 아파트 여부나 등록 시기에 따라 대상에서 제외될 수 있습니다. 다른 사람의 사례에서 본 한 가지 금액 기준을 모든 임대주택에 적용하지 말고, 홈택스 신고도움자료의 물건별 정보와 종합부동산세법 시행령 제3조의 해당 유형을 맞춰 보세요.

신고기간 종료일까지 필요한 임대사업자 등록과 사업자등록을 갖추어야 하는 경우가 있습니다. 등록증의 개업일·등록일, 임대차계약서의 임대개시일, 6월 1일 보유 상태가 서로 다르면 어느 요건을 충족했는지 서류별로 표시합니다.

임대료 증가율 제한은 신규 계약뿐 아니라 갱신 과정도 확인해야 합니다. 임차인이 바뀌거나 보증금과 월세를 전환한 경우에는 직전 계약과 비교할 금액을 별도로 계산해야 하므로 계약서와 입금내역을 계속 보관하세요.

사원용주택·기숙사와 주택건설용 토지는 별도 유형입니다

종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사원용주택, 기숙사, 어린이집용 주택 등은 임대주택과 다른 시행령 요건으로 판정합니다. 회사가 보유한다는 이유만으로 모두 제외되는 것은 아니며 제공 대상, 사용 목적, 면적·가격 등 해당 유형의 조건을 확인해야 합니다.

주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지는 주택 합산배제 명세와 구분해 신고합니다. 취득일, 사업자 등록, 사업계획 승인과 같은 요건과 기한을 확인하고, 정해진 기간 안에 사업계획 승인을 받지 못하는 등 사후요건을 지키지 못하면 추징될 수 있습니다.

공익법인·미분양주택·가정어린이집 등 다른 합산배제 유형도 명칭만으로 판단하지 마세요. 동일 주소의 건물이라도 실제 사용 목적과 소유자, 허가·등록 상태에 따라 제출할 서식과 증빙이 달라질 수 있습니다.

임대주택과 사원용주택, 주택건설용 토지가 함께 있다면 물건별로 유형을 한 칸씩 부여한 관리표를 만드세요. 하나의 물건을 여러 유형에 중복 기재하거나 주택과 토지 명세를 뒤섞지 않는 것이 신고 오류를 줄이는 방법입니다.

전년도 명세와 달라진 물건은 추가·삭제·수정으로 나눕니다

전년도에 정상 신고했더라도 올해 새로 취득한 주택이나 새로 요건을 갖춘 물건은 추가합니다. 매각한 물건, 등록이 말소된 물건, 용도가 바뀐 물건, 요건을 잃은 물건은 제외 또는 변동 명세에 반영합니다.

소유권 지분, 주택 주소, 전용면적, 등록번호처럼 신고서의 주요 항목이 바뀌었다면 단순 무변동으로 두지 마세요. 홈택스가 불러온 전년도 자료와 등기사항증명서·임대사업자등록증·건축물대장을 한 줄씩 대조합니다.

예를 들어 지난해 임대주택 한 채를 신고한 사람이 올해 6월 1일 전에 적격 주택을 새로 취득했다면 기존 물건을 그대로 두고 신규 물건의 요건을 확인해 추가합니다. 기존 주택을 6월 1일 전에 팔았다면 그 물건이 올해 보유목록에 남지 않도록 소유권 변동을 반영합니다.

변동이 없다는 이유로 반복 신고를 생략할 수 있는 것은 신고사항과 자격이 실제로 유지되는 경우입니다. 의무임대기간 중 매각, 임대료 증가율 초과, 등록 말소처럼 사후요건이 깨졌다면 과거 신고가 있다는 이유로 그대로 적용하지 마세요.

신고 전 물건별 증빙표를 만들고 접수증까지 보관하세요

준비자료는 6월 1일 기준 등기사항증명서와 건축물대장, 공시가격 자료, 지방자치단체 임대사업자등록증, 세무서 사업자등록증, 임대차계약서와 갱신계약서, 임대료·보증금 입금내역, 전년도 합산배제 신고서와 접수증입니다. 법인은 사원용주택 제공내역이나 사업계획 관련 인허가 자료도 준비합니다.

물건별 표에는 주소·지분·주택 유형·6월 1일 소유 여부·공시가격·면적·등록일·임대개시일·의무기간 종료 예정일·직전 및 현재 임대료·전년도 신고 여부·올해 변동을 적습니다. 확인하지 못한 칸이 있으면 신고 전에 발급기관 자료로 보완합니다.

홈택스에서는 신고/납부 메뉴의 종합부동산세 합산배제 신고에서 제공되는 미리채움 자료를 확인할 수 있습니다. 미리채움은 작성 지원 자료이므로 등기·등록·계약 자료와 다르면 실제 증빙을 기준으로 수정하고 필요한 명세를 제출하세요.

전자신고 후에는 신고서와 접수증을 내려받아 로컬 보관하고, 서면신고라면 접수 확인이 남도록 합니다. 9월 30일 마감일에는 자료 보완과 전송 지연이 생길 수 있으므로 자격 확인과 물건 대조를 먼저 끝내세요.

11월 고지서와 사후요건을 확인해야 절차가 끝납니다

합산배제 신고 내용은 11월 종합부동산세 정기고지에 반영됩니다. 고지서를 받으면 신고한 물건이 합산에서 제외되었는지, 과세대상 주택 수와 공시가격 합계가 맞는지 신고서와 대조하세요.

의무임대기간을 채우기 전에 처분하거나 임대사업자 등록이 말소되는 등 사후요건을 위반하면 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다. 합산배제 신고가 접수됐다는 사실이 이후 요건 위반까지 면제해 주지는 않습니다.

오류를 발견했다면 고지 전에는 관할 세무서와 홈택스 신고 화면에서 정정 가능 절차를 확인하고, 고지 후에는 고지내용 검토와 신고·납부 또는 불복·경정 절차를 상황에 맞게 선택합니다. 임의로 다음 해 신고 때까지 미루지 마세요.

이 글은 2026년 9월 28일 시행 중인 법령과 국세청의 2026년 신고 안내를 기준으로 작성했습니다. 2027년 9월 신고를 준비할 때에는 2027년 안내문과 당시 법령에서 신고기간·합산배제 유형·사후요건의 변경 여부를 다시 확인하세요.

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