2027 상속 아파트 평가: 공시가격·매매사례·신고일

먼저 답: 공시가격부터 적지 말고 시가 후보를 대조해야 합니다

상속받은 아파트를 아직 팔지 않았어도 공시가격으로 바로 신고하면 안 됩니다. 원칙은 상속개시일 현재 시가이며, 해당 호실의 적격 매매·감정 등 가액을 먼저 검토하고 없으면 법정 요건에 맞는 유사재산 가액을 확인해야 합니다. 시가 산정이 어려울 때 보충적 평가를 검토해야 합니다. 공시가격과 매매사례를 고르는 순서를 설명해 드리겠습니다.

해결 순서는 ① 상속개시일·신고기한 확정 → ② 등기·지분·전용면적·공동주택가격 수집 → ③ 해당 호실의 매매·감정 등 시가 확인 → ④ 유사재산의 단지·면적·가격·계약일 대조 → ⑤ 날짜와 우선순위로 후보 선정 → ⑥ 시가 산정 곤란 및 담보·임대 특례 검토 → ⑦ 평가명세서·근거자료 작성 → ⑧ 다른 상속재산·채무·공제와 합쳐 신고입니다.

이 글은 2026년 발생 상속 중 10~12월 국내 아파트 상속개시의 2027년 신고 준비 안내입니다. 2026-10-08 현재 법령을 확인했으며, 2027년 신고가 곧 2027년 상속개시를 의미하지 않습니다. 실제 2027년에 상속이 시작되면 당시 시행 법령을 다시 확인해야 합니다.

대상과 날짜: 사망일·평가기간·신고기한을 따로 적어야 합니다

주된 대상은 국내 아파트를 상속받아 평가명세서를 준비하는 상속인입니다. 통상적인 사망 상속의 평가기준일은 사망일이며, 분할협의일·등기일·신고일로 바꾸면 안 됩니다. 부동산 전체와 피상속인 소유 지분을 구분하고 다른 사람 지분을 상속재산에 전부 넣으면 안 됩니다.

상속의 일반 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 반면 상속세 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 두 기간은 출발점이 다릅니다. 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 신고기간 9개월 규정을 확인해야 하며, 평가기간까지 자동으로 9개월이라고 늘리면 안 됩니다.

현행 규정을 가정한 2026년 12월 20일 사망 사례에서 일반 평가기간은 2026년 6월 20일~2027년 6월 20일이고, 일반 신고기한은 2027년 6월 30일입니다. 실제 기한은 휴일 순연·주소·별도 법정 사유를 재확인해야 합니다. 사망일·주소·신고기한과 재산 장부를 먼저 준비하는 안내에서 평가 전 자료를 모아야 합니다.

해당 호실: 계약일과 감정의 두 날짜를 확인해야 합니다

평가기간의 해당 호실 매매가액은 잔금일이나 등기접수일이 아닌 매매계약일로 기간을 판단해야 합니다. 특수관계인 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당한 경우는 제외 요건을 검토해야 합니다. 부동산 광고의 호가나 중개인의 예상액을 실제 계약 자료와 같은 법정 시가로 확정하면 안 됩니다.

감정가액은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 함께 확인해야 합니다. 상속개시일을 감정 기준일로 적었다는 사실만으로 나중 작성된 평가서가 모두 평가기간 요건을 갖춘다고 단정하면 안 됩니다. 원칙적으로 공신력 있는 감정기관 둘 이상의 평균액이며, 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상의 감정기관도 가능한 예외를 확인해야 합니다. 이 10억원을 감정가액이나 전체 상속재산 합계로 판단하면 안 됩니다.

납세목적에 부적합한 조건부 감정, 평가기준일의 원형대로 평가하지 않은 감정, 부적정 저가감정과 재감정 등은 별도 제외·검토 대상입니다. 적격 해당 호실 매매 등 가액이 있으면 유사재산 가액을 대신 선택하면 안 됩니다. 시가로 보는 가액이 여러 개이면 기준일과 가장 가까운 날의 가액, 같은 날 가액이 여러 개이면 그 평균액 규정을 확인해야 합니다.

유사 아파트: 같은 단지와 두 가지 5% 요건을 모두 대조해야 합니다

공동주택가격이 있는 아파트의 유사재산은 시행규칙 제15조제3항의 요건을 모두 대조해야 합니다. 같은 공동주택단지 안에 있어야 하며, 주거전용면적 차이가 평가대상 전용면적의 5% 이내이고 공동주택가격 차이도 평가대상 공동주택가격의 5% 이내여야 합니다. 같은 평형이라는 부동산 중개 표현만으로 통과 처리하면 안 됩니다.

차이 비율은 비교 대상과 평가대상의 차이 절댓값을 평가대상 수치로 나눠 계산해야 합니다. 대상 전용면적 84㎡라면 차이 허용폭은 4.2㎡이고, 대상 공동주택가격 5억원이라면 허용폭은 2,500만원입니다. 정확히 5%인 경계도 이내에 포함됩니다. 두 요건 중 하나라도 벗어난 후보를 싼 거래라는 이유로 넣으면 안 됩니다.

요건을 충족한 주택이 여러 개이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 확인해야 합니다. 여러 계약의 날짜 선택은 시행령 제49조와 함께 대조해야 하며, 단지 최저 매매가를 임의로 골라서는 안 됩니다. 새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전 가격을 사용하는 규정도 확인해야 합니다. 공시가격은 이 단계에서 유사성 판단 자료이므로 거래가액과 섞으면 안 됩니다.

신고일까지의 제한: 유사재산과 해당 호실을 구분해야 합니다

시행령 제49조제4항은 과세표준을 신고한 경우 유사재산 가액의 일반적인 범위를 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지로 정합니다. 평가기간의 마지막 날과 실제 신고일을 모두 기록해야 합니다. 신고기한이 평가기간보다 늦다는 이유로 신고기한까지의 모든 유사재산 계약을 포함하면 안 됩니다.

앞의 12월 20일 사망 사례에서 2027년 3월 10일 신고했다면, 일반적인 유사재산 규정은 2026년 6월 20일~2027년 3월 10일의 가액을 대조하는 구조입니다. 3월 10일 이전 계약을 4월에 조회했다고 해서 신고일 뒤 거래라고 제외하면 안 됩니다. 반대로 유사재산의 계약일이 신고일 뒤라면 해당 호실 거래와 똑같이 취급하면 안 됩니다.

이 제한은 적격 해당 호실 매매·감정 등 시가 전체를 신고일에 일괄 마감한다는 뜻이 아닙니다. 조기 신고만으로 모든 평가가 끝났다고 판단하거나 조회 지연 자료를 숨겨서는 안 됩니다. 평가기간 밖 심의·신고 오류와 새로 확인된 자료의 정정 여부는 별도로 검토해야 합니다.

사례: 더 싼 거래보다 유사성 요건과 우선순위를 먼저 적용해야 합니다

해당 호실의 적격 매매·감정 등 시가가 없고, 대상 전용면적 84㎡·공동주택가격 5억원, 신고일 전 평가기간 내 계약을 가정해 보겠습니다. 같은 단지 A는 80㎡·공동주택가격 4억9,500만원·매매가 7억8,000만원, B는 84㎡·공동주택가격 5억1,000만원·매매가 8억원입니다. A와 B는 면적·공동주택가격 차이가 각각 5% 이내입니다.

A의 공동주택가격 차이는 500만원, B는 1,000만원이므로 이 후보 조건에서는 차이가 더 작은 A 주택을 검토해야 합니다. 같은 단지 C가 89㎡·공동주택가격 5억원·매매가 7억2,000만원이라면 면적 차이 5㎡가 허용폭 4.2㎡를 넘으므로 이 유사성 요건에서 탈락해야 합니다. C가 더 싸다는 이유만으로 고르면 안 됩니다.

A의 7억8,000만원이 적격 시가이고 다른 특례가 없다고 가정하면, 피상속인 소유 지분이 2분의 1일 때 해당 지분 평가액은 3억9,000만원입니다. 이 숫자는 채무·공제 전 재산가액 사례이며 확정 세액이나 절세액이 아닙니다. 해당 호실 자체의 적격 가액이 새로 확인되면 유사재산 선택을 다시 검토해야 합니다.

조회 없음·공시가격: 보충적 평가와 특례를 점검해야 합니다

국세청은 홈택스 평가 조회에서 매매계약부터 데이터 등록까지의 시차 때문에 최근 약 2개월 내 유사매매사례가 제공되지 않을 수 있다고 안내합니다. 한 번 조회해 자료가 없다는 사실을 시가 없음으로 확정하면 안 됩니다. 계약일·취소 여부·단지·면적·공동주택가격을 원자료와 대조하고 신고 전 재조회하는 것이 좋습니다. 현재 메뉴명은 홈택스에서 재확인해야 합니다.

적격 시가를 산정하기 어려운 주택은 법 제61조의 공동주택가격 등 보충적 평가를 검토해야 합니다. 고시가격이 없거나 고시 후 대수선·리모델링으로 부적절한 경우의 별도 평가, 실제 임대 중인 재산의 임대료 기준 비교도 확인해야 합니다. 새 신고연도 가격을 사망일 현재 가격으로 자동 치환하면 안 됩니다.

저당권·전세권·임대보증금 등이 있는 재산은 법 제66조의 담보채권 등을 기준으로 한 평가와 법 제60조 평가 중 큰 금액을 적용하는 특례를 따로 확인해야 합니다. 등기의 채권최고액을 무조건 실제 채무로 보거나 보증금을 재산가액에서 먼저 빼서 시가를 정하면 안 됩니다. 평가와 실제 상속채무 공제는 나눠 검토해야 합니다.

예외와 기한: 평가기간 밖 가액은 심의 요건을 따로 확인해야 합니다

상속개시일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 상속세 법정신고기한부터 9개월인 법정결정기한까지의 매매 등 가액은 가격변동의 특별한 사정과 평가심의 절차 등 요건을 확인해야 합니다. 평가기간 밖이면 언제나 무시하거나, 반대로 모든 오래된 거래를 자동 시가로 쓰면 안 됩니다. 납세자·지방국세청장·관할 세무서장 신청 구조를 함께 검토해야 합니다.

납세자의 일반 시가인정 심의 신청은 시행령 제49조의2제5항에 따라 상속세 신고기한 만료 4개월 전까지 준비해야 합니다. 평가기간 경과 후 법정결정기한 내 매매 등이 있는 경우는 해당 매매 등이 있는 날부터 6개월 이내의 별도 신청 규정을 확인해야 합니다. 신청서와 가액 입증자료를 갖춰 관할 지방국세청의 현행 접수 방법을 확인해야 합니다.

법정결정기한 9개월은 상속세 신고기한을 그만큼 미뤄 주는 규정이 아닙니다. 평가심의를 고민하더라도 신고기한을 놓치면 안 됩니다. 공동주택가격이 없는 재산·오피스텔·비상장주식·국외재산에는 이 아파트 5% 규칙을 그대로 확대하면 안 되며, 실제 2027년 발생 재산은 당시 법령을 다시 확인해야 합니다.

실행: 후보별 채택·제외 이유를 평가명세서와 연결해야 합니다

준비자료는 사망·가족관계 및 주소 자료, 등기와 소유 지분, 건축물 자료의 전용면적, 해당 시점 공동주택가격, 해당 호실 계약서와 감정평가서, 후보별 단지·면적·가격·계약일·거래가액, 계약 취소 확인자료, 담보·전세·임대계약과 채무잔액, 홈택스 조회일·결과, 심의 신청·결정자료입니다. 캡처 금액 하나만 남기지 말고 어떤 물건·날짜 자료인지 식별할 수 있게 보관해야 합니다.

권장 비교표에는 해당 호실 여부, 계약일 또는 감정의 두 날짜, 평가기간·신고일 포함 여부, 전용면적·공동주택가격 차이, 채택·제외 이유, 적용 지분과 최종 평가액을 적으면 도움이 됩니다. 이 표가 별도의 법정 의무서식이라는 뜻은 아닙니다. 신고서의 상속인별 재산 및 평가명세서에 금액과 근거를 연결하고 공동상속인 자료와 대조해야 합니다.

평가액을 정한 뒤에는 상속재산·채무·사전증여·공제로 과세표준을 계산하는 순서로 이어가야 합니다. 계산기 입력값은 평가를 대신해 주지 않으므로 검토한 과세표준을 사용해야 합니다. 제출 후 신고서·접수증·평가근거를 보관하고 새 계약·감정·심의 결과가 확인되면 기존 신고의 정정 필요성을 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

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